잘 모르고 계약한 임대차 계약, 천만원 이상의 손해를 볼 수도 심지어 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다?

박주형 ‘실전 경영' 칼럼니스트 @bm_core

초보사업가들이 크게 실수하는 것 중 하나는 바로 계약서이다.

특히 임대차 계약서는 사업을 시작하자마자 작성하기 때문에 실수하는 경우가 많다.

 

사업을 시작한다는 들뜬 기분으로 무작정 임대차계약에 싸인 했을 때 발생하는 손해는 최소 몇 십만원부터 최대 몇 천 만원 까지 이므로 무시할 수 없다.

최소한 계약서에 싸인하기 전에 아래의 리스트를 체크하길 바란다.

 

 

 

임대차 계약, 손해 방지 필수 체크리스트

매물의 컨디션과 임대료가 마음에 들더라도 계약서에 싸인을 하기 전에 반드시 아래의 3가지는 확인하는 것이 좋다.

1. 융자 여부

2. 용도 적합성

3. 소방법 적합성

4. 특약사항 체크

 

임대차 계약, 돈을 버는 협상 리스트

5. 렌트프리 기간

6. 보증금, 월세, 관리비 협상

7. 중개 수수료 협상

 

1. 융자여부

융자란 쉽게 생각해 부동산을 담보로 받은 대출을 뜻한다. 부동산에 대출이 많을 경우 소유주의 사정에 따라 경매에 넘어갔을 때 보증금을 보장받지 못할 수도 있으므로 반드시 확인해야한다. 융자 확인은 등기부등본을 열람하면 쉽게 확인할 수 있다. 대법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr/)를 접속하여 화면 좌측 상단에 있는 '등기 연람/ 발급'에서 '연람하기'를 클릭 후 주소만 정확히 입력을 하면 주택 소유자가 아닌 제 3자라도 누구나 등기부등본을 확인할 수 있다.

융자는 예측 시세 기준으로 30~80%까지 상황에 따라 받을 수 있으며 예측 시세를 악의적으로 변동하는 전문 업체가 있다고 부동산 종사자에게 들었던 사실도 있어 항상 주의 하고 있다.

부동산 중개를 받을 경우에는 보통 1억원까지 보장하는 공제증서를 제공하므로 이하의 보증금은 보장받을 수 있다. 융자가 많은 매물을 직거래로 부동산 없이 계약하는 것은 큰 리스크를 감내해야할 수 있으므로 주의하자.

 

2. 용도 접합성

부동산마다 용도가 법적으로 표시되어있다. 그 중 우리(필라테스,요가,헬스)가 들어가기 위해서는 반드시 근린생활시설이어야 한다.

간혹 사무실 용도나 오피스텔용도에서 사업을 영위하다 구청의 연락을 받고 당황하는 사업주들이 많다. 사업자 등록증은 나오나 용도가 맞지 않으면 건축법 위반으로 벌금을 맞을 수도 누적되면 폐업을 강행해야할 수도 있다.

애초에 근린생활시설인지 체크할 필요가 있으며 만약 근린생활시설로 표기가 되어 있지 않고 다른 것이라면 구청에 문의하여 변경이 가능한지 문의 후 계약하는 꼼꼼함이 필요하다.

 

3. 소방법 적합성

 스프링클러, 화재감지기, 유도등에 대해서 체크해 봐야 한다. 인테리어에서 예상치 못한 비용이 나오는 가장 흔한 경우가 바로 소방관련 공사이기 때문이다. 화재감지기나 유도등의 경우는 건물에 소방전기선만 제대로 들어와있다면 큰 비용이 들지 않지만, 스프링클러는 자칫하다 수백만원의 견적이 추가로 발생하는 경우가 많다. 
 그중에서도 가장 잦은 문제는, 텍스나 석고로 마감되어있던 천장을 오픈하는 과정에서 생긴다. 천장마감이 되어있는 상가는 스프링클러를 하향식 헤드를 사용해야하고, 노출천장에서는 상향식을 사용해야 되기때문에 헤드교체비용이 발생한다. 또한 가벽으로 공간을 나누는 과정에서 스프링클러간 간격이나 벽과의 간격때문에 스프링클러를 이동/증설해야 하는 경우에도 꽤 많은 비용이 소요된다.
 하지만 모든 상가에서 스프링클러가 필수인 것은 아니고, 건물이 오래되거나, 작은 규모의 빌딩이라 스프링클러 설비가 되어있지 않은곳은 스프링클러에 대한 설치의무가 없다.
  덧붙여 간혹 부동산 업자나 소유주가 더 매력적으로 매물을 소개 하기 위해서 복도에 사물함을 놓아도 되며 자유롭게 계단공간을 활용할 수 있다고 할 수 있다. 유사시 피난 통로가 되는 곳에 물건을 적치하는 것은 소방법 위반이기때문에 감안하여 매물을 체크해야한다.

 

4. 특약사항

임대차 계약서에는 부동산법 조항 외에 특약사항이 포함되어있다. 부동산법 조항은 모든 계약서에 동일하게 적혀있지만 특약사항은 현재 매물에 따라 변동되어 적게 된다. 특약사항에 반드시 적어야할 것들ㅇ은 구두로 이야기했던 협상 부분이 명확하게 적혀야한다. 예를들어 렌트프리 기간, 계약종료시 철거 책임여부, 시설물(에어컨, 환풍기와 같은)에 대한 소유권 등이 있다.

 

눈 뜨고 코베이는 세상에서 구두로 했던 이야기를 적어달라고 해서 쪼잔하거나 이상하게 볼 사람은 없으므로 반드시 요구하도록하자.

 

5. 렌트프리 기간

렌트프리란 소유주가 임차인에게 제공하는 무상 임대기간이다. 소유주는 인테리어 기간에 맞추어 제공하는 경우가 일반적이나 어떻게 협상 하느냐에 따라 적게는 1주 길게는 2개월까지 제공받을 수 있다. 도의적인 것일뿐 절대 의무사항은 아니므로 당연하게 요구하는 것은 심기를 긁는 것이므로 조심해야한다. 여태 20명이 넘는 소유주와 협상하면서 가장 중요했던 포인트는 소유주의 걱정거리를 해결해주는 것이었다. 예를들어 안정적으로 임대료를 받을 수 있을지, 위아래층 임차인들에게 피해를 끼치는 업종은 아닌지 등이 있다. 걱정거리를 간파해 최대한 협조하면 후한 렌트프리 기간을 받을 수도 있다. 초반 렌트프리는 금전적으로도 도움이 되지만 심리적으로 안정감을 줄 수 있으므로 최선을 다하길 권한다. 만약 계약서 쓰기 전까지 소유주와 협상할 기회가 없이 계약서를 써야한다면 부동산 업자를 최대한 활용하여 대신 협상할 수 있도록 부탁해야한다.

 

6. 보증금, 월세, 관리비 협상

최초에 부동산에서 제시하는 시세(보증금,월세,관리비)는 소유주의 희망사항일뿐 협상하면 조율되는 경우가 매우 많으므로 한 번은 협상을 반드시 시도해야한다.

허나 소유주의 성향이 매우 깐깐하고 많은 부동산을 소유하여 아쉬울게 없는 경우나 매우 좋은 위치의 평균 시세 대비 적절할 때는 칼같이 거절당하고 소유주의 기분을 상하게 하여 렌트프리나 기타 협상할 것들에서 오히려 부정적으로 나올 수 있으니 눈치껏 협상을 진행해야한다.

 

협상한 사례를 소개하면 당산역 연결된 건물 40평 기준 5000만원 보증금에 450만원의 월세를 3000만원에 400만원까지 협상한 사례, 공덩역 도보 5분 관리비 50만원을 0원으로 협상한 사례가 있다.

 

7. 중개수수료 협상

중개수수료는 임대차 계약이 성사되었을 때 부동산에게 지불하는 비용이다. 법적 수수료는 최대 0.9%이며 보증금과 월세에 따라 변동된다. 서울권 40평 기준(보증금 5000만원, 월세 350만원)은 부가세 포함 약 400만원이다.

 

중개수수료는 최대 0.9%이지 무조건 0.9%내는 것은 아니므로 계약서를 작성하기 전에 부동산 업자와 미리 이야기하여 조율하는 것이 좋다. 좋은 협상을 할 경우 0.4%까지 조율할 수 있으며 0.6%까지만 내려도 나쁘지 않다.

 

창업하며 가장 먼저 쓰게 될 임대차 계약서에 대해서 알아보았다. 단순 계산으로도 최소 몇 백만원에서 최대 몇 천만원까지 차이나게 만드는 임대차 계약을 잘 성사시켜 사업의 첫 단추를 잘 끼워내길 바란다.

 

박주형TV 임대차 계약 필수 실전 꿀팁 영상 : https://www.youtube.com/watch?v=gwvv5zYHvys

 

박주형 ‘실전 경영' 칼럼니스트 @bm_core