“상권 분석이 끝났다고 방심해서는 안 되는 이유”

 

“창업의 꿈을 현실로”

 

지난 1편 “[Pilates, PT 창업] 시작부터 끝까지, 전체 과정 한눈에 보기 1편”을 잘 따라왔다면 슬슬 궁금증이 생기기 시작할 것이다. 이 정도로 윤곽이 잡혔는데 어떤 부분이 자꾸 불쑥불쑥 튀어나와서 창업가들의 마음을 심란하게 만들었던 걸까?

 

“매물분석의 함정”

 

상권 분석이 끝났다고 모든 것이 끝난 게 아니다. 매물의 연식이 오래되고 내부 마감(벽, 천장, 바닥 수평)이 엉망일 경우 인테리어를 비슷한 컨디션으로 완성하기 위해서 시공비용이 4천만 원까지 차이가 나는 것을 경험했다. 나 또한 그랬고 대부분 초보 창업자들이 초기 투자, 고정 지출의 부담을 줄이기 위해 보증금과 월세를 최저로 선택하려는 경향이 있다. 아끼려다 되려 인테리어에서 크게 지출할 수 있음으로 유의해야한다.

가급적 많은 매물을 리스트로 두고 내부 마감, 건물 외벽의 컨디션, 보증금/월세를 비교하여 합리적인 결정을 내려야 한다.

 

 

“매물 선택지를 넓히는 방법”

상권 분석을 통해 3 지역 이상을 결정했다면, 다음으로 해야 하는 것은 최대한 발품을 파는 것이다. 직접 가서 매물을 찾기 전에 부동산을 최대한 활용하여 미리 동선을 짜도록 한다.

1 지역당 5개 부동산 이상에 보증금/임대료/실평수/컨디션/업종/주차 가능 여부 등의 기준을 전화로 전달하면 부동산에서 문자와 전화로 매물의 정보를 전달해줄 것이다. 이때 하루정도 날을 정해 순서대로 부동산을 순회한다. 주의할 것은 부동산에서 이야기하는 월세는 부가세를 미포함한 가격이므로 10%를 추가해야 하며 특이한 건물은 관리비가 월세만큼

나오는 경우가 있어 반드시 관리비도 체크해야 한다.

 

“부동산 5곳 이상에 전화해야 하는 이유”

부동산끼리 매물을 공유 한다고 하지만 좋은 매물들은 굳이 공유하지 않아도 잘 나가기 때문에

공유하지 않는 경우가 있고 또 독특한 건물주들은 한 곳과 독점 계약을 진행하므로 공유할 수 없는 매물이 있는 경우도 많다. 반드시 5곳 이상에 전화하길 추천한다.

 

“매물을 볼 때 체크해야 할 것”

매물을 5개 이상 보면 얼추 그 지역의 평균 시세가 보인다. 시세에 따라 기준을 정하여 마음에 드는 매물 리스트를 3개 이하로 줄인 뒤 비교분석을 시작한다. 비교 분석할 리스트는 다음과 같다.

 

1. 핵심 길목과 층수

2. 주차와 엘리베이터 유무

3. 임대인, 관리인의 성향

4. 내부 마감의 상태

5. 렌트프리 기간

 

1. 핵심 길목과 층수

토박이들만 알고 있는 지역의 랜드마크가 있다. 그 랜드마크의 길목인지 주변 지인들에게 요청하여 묻는 것이 제일 정확하며 부동산 공인중개사의 이야기도 어느 정도 참고한다.

길목에 위치한 상가는 노출도가 매우 중요한데, 1층을 제외하고는 2층이 가장 노출도가 좋다. 그만큼 월세가 비싸며 그 월세만큼 광고비용이 줄어든다고 봐도 무방하다. 만약 핵심 길목에 있는 매물이 아니라면 굳이 2층에 들어가기보다 상대적으로 월세가 저렴한 3층 이상을 선택하는 것이 낫다.

 

2. 주차와 엘리베이터 유무

우선 객단가가 높은 고객들의 경우 2가지가 없으면 애초에 방문을 안 하는 경우가 많다. 3층 이상이라면 엘리베이터 필수이며 건물 내 주차가 불가능할 경우 근처 공영주차장이 이용 가능한 거리인지 확인할 필요가 있다.

고객뿐만 아니라 인테리어에도 영향을 미친다. 엘리베이터가 없는 경우 사다리로 자재를 옮겨야 하는데 사다리차는 1건에 30만 원 이상이니 적지 않은 목돈이 나갈 수 있다.

 

3. 관리인, 건물주의 성향

관리인의 성향이 중요한 이유는 건물 내 엑스 배너나 광고지로 계속해서 마찰을 빚을 수 있다. 사소한 것으로 끊임없이 스트레스를 줄 수도 있으며 횡포를 부리는 경우도 많다. 심각한 곳은 대놓고 금전적인 요구를 하는 경우도 있음으로 주의해야한다.

잘 만난 건물주는 노터치이지만 까다롭고 관여하기를 좋아하는 건물주는 정말 피곤하다. 인테리어부터 복도까지 사사건건 방해하는 건물주는 답이 없다. 작은 반항조차 할 수 없는 처지가 될 수 있음으로 부동산에 어떤지 묻는 것이 좋다.

 

4. 내부마감의 상태

벽 마감, 천장 마감, 바닥 수평 등 내부 마감 상태가 엉망일 경우 인테리어 비용이 팝콘처럼 튀어 오르고 공사 일정도 1~2주는 거뜬히 연기 시켜 우리의 오픈을 미루게 할 수 있다. 신축건물의 경우 따로 가벽이나 페인트 없이도 쓸 수 있을 만큼 벽 상태가 좋은 경우도 있지만 오래된 건물은 이 전의 사업주들이 여러 번 덧방(가벽 위에 또 가벽을 치는 것)하여 전기설치가 난감하고 철거 비용을 크게 만들 수 있다.

 

천장의 경우 텍스(일반 사무실 위에 마감되어있는 직사각형 모양의 마감재)로 가려져 있을 경우에는 그 안이 매우 복잡하고 더럽게 정리되어 있을 확률이 높다. 노출 천장을 통해 개방감 있는 인테리어를 할 것이라면 반드시 천장 상태와 높이를 확인하기를 바란다.

 

바닥의 경우 평탄화 작업이 되지 않고 파여있거나 수평이 맞지 않았을 때 큰 문제들이 발생한다. 시멘트로 메꿀 때 굳기까지의 시간이 추가로 발생하며 비용도 크다. 제대로 매꾸지 않을 때에는 바닥재가 가라앉거나 쭈글쭈글해지는 것을 볼 수 있음으로 바닥 상태를 반드시 확인하길 바란다.

 

위 체크리스트는 반드시 본인이 명확히 전달해야 한다. 부동산은 거래 성사가 중요하지, 세부적인 조건을 자발적으로 준비해주는 곳은 극히 드물다. 위 체크 사항이 전달되었다면, 부동산 측에 연락을 기다리고 , 연락이 닿았을 떄 직접 방문해 본인이 요구한 사항에 맞는 내용인지 세밀하게 체크한다.